BAUX COMMERCIAUX – LES NOUVEAUTES DE LA LOI SIMPLIFICATION

La loi de simplification de la vie économique est venue apporter des modifications pour les baux commerciaux (Articles 62 à 63 de la loi 2026-403).

Les principales mesures sont :
• La mensualisation du loyer à la demande du locataire ; applicable aux baux en cours au 27 mai 2026
• La possibilité d’indexer le loyer à la hausse et à la baisse sur l’ILC ;
• La limitation des garanties et renforcement de l’obligation de restitution au locataire ;
• L’encadrement des délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers ;

1/ Mensualisation du loyer à la demande du locataire. (Art. L. 145-32-1 c.commerce)

Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Cette mesure entre en vigueur aux baux commerciaux en cours d’exécution au 28 mai 2026, jour de promulgation de la loi.

2/ Indexation du loyer à la hausse et à la baisse sur l’ILC pour les locaux à usage commercial. (Art. L. 145-38-1 c.commerce)

Est désormais autorisée la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. Cette mesure entre en vigueur le 28 mai 2026.

3/ Limitation des garanties et renforcement de l’obligation de restitution au locataire. (Article L. 145-40 c.commerce)

Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. Cette mesure entre en vigueur aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, jour de promulgation de la loi.

En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette mesure est applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après le 28 mai, jour de promulgation de la loi. Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties. Cette mesure est applicable aux baux en cours d’exécution au 28 mai lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date.

4/ Encadrement des délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers. (L 145-41 c.commerce)

L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette mesure est applicable aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026, entrée en vigueur de la présente loi.

La loi de simplification de la vie économique est venue apporter des modifications pour les baux commerciaux (Articles 62 à 63 de la loi 2026-403).

Les principales mesures sont :

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