L’article 71 de la loi de finances pour 2025, codifié à l’article 790 A bis du CGI, institue une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit des dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, consentis dans le cadre familial, à la condition que ces sommes soient affectées par le donataire à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique effectués dans son habitation principale.

L’administration fiscale vient de publier ses commentaires sur ce dispositif, l’occasion de rappeler cette exonération, étendue aux travaux de rénovation énergétique à la demande de la CAPEB.

1• Champ d’application

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1• Champ d’application

1.1. Nature des biens pouvant être transmis

Seuls les dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété peuvent bénéficier du dispositif : par chèque, par virement, par mandat ou par remise d’espèces.

1.2. Bénéficiaires de l’exonération

Le dispositif est réservé aux dons de sommes d’argent effectués au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence d’une telle descendance, au profit d’un neveu ou d’une nièce.

1.3. Période de versement

Le dispositif est subordonné à la condition que le versement des sommes en cause soit intervenu entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Le donataire pourra être amené à faire la preuve de la date du versement effectif en produisant les pièces justificatives à la demande de l’administration. À défaut de pouvoir en faire la preuve, seule fait foi la date de la révélation en cas de don manuel. Toutefois, l’administration admet, afin de permettre au donataire de déclarer les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2026 dont il ne peut prouver la date effective, que la date de versement mentionnée sur la déclaration fait foi dès lors que celle-ci est déposée avant le 31 janvier 2027.

En ce qui concerne les donations constatées par acte authentique, la date du versement est réalisée à la date de rédaction de l’acte qui la constate entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à moins qu’elle soit expressément stipulée dans l’acte à une autre date.

2• Conditions d’application

L’exonération de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) est subordonnée à la condition que la somme d’argent soit affectée par le donataire au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, soit à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, soit à des travaux de rénovation énergétique effectués dans l’habitation principale du donataire.

2.1. Affectation de la somme d’argent à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement

2.1.1. Modalités d’acquisition de l’immeuble

L’exonération de DMTG est conditionnée, notamment, à l’affectation des sommes reçues par le donataire à l’acquisition d’un immeuble neuf dans un délai de six mois à compter de leur versement. Ainsi, le don doit être antérieur à l’affectation des sommes à l’acquisition du bien.

Le donataire est tenu d’affecter les sommes à l’acquisition d’un immeuble ; l’immeuble acquis peut être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou une maison individuelle.

Il doit s’agir d’un immeuble neuf à usage d’habitation, c’est-à-dire un immeuble dont la construction a été achevée à la date de son acquisition et qui n’a jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit.

Si la somme d’argent donnée ne peut être utilisée pour l’acquisition de droits démembrés ou indivis exercés sur un immeuble, l’administration admettra cependant que les sommes données soient affectées par le donataire :

à l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, sous réserve qu’il soit affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale ;
à l’acquisition en indivision soit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement soit des droits d’usufruit exercés sur un tel immeuble, sous réserve qu’il soit affecté à l’usage de sa résidence principale ou qu’il soit donné en location à usage de résidence principale.

La date d’acquisition d’un immeuble acquis neuf est celle de la signature de l’acte authentique d’achat.

En cas d’acquisition d’un immeuble en état futur d’achèvement, l’affectation des dons de sommes d’argent au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, est déterminé au vu de la date de signature du contrat vente en l’état futur d’achèvement (cf. art. 1601-3 du C. civ. (code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-10). La date d’acquisition d’un immeuble en état futur d’achèvement s’entend ainsi de celle de la signature de l’acte authentique d’achat, et non de celle du contrat de réservation.

Par suite :

dès lors que l’acte authentique d’achat est conclu dans les six mois du versement du don de la somme d’argent, la circonstance que ladite somme d’argent soit affectée plus de six mois après leur versement aux paiements effectués à mesure de l’exécution des travaux qui interviennent postérieurement à la signature de l’acte authentique d’achat et jusqu’à l’achèvement du logement est sans incidence ;
à l’inverse, l’exonération ne peut pas bénéficier à l’acquisition d’un immeuble en état futur d’achèvement dont la signature de l’acte authentique a eu lieu avant le 15 février 2025 et pour laquelle de tels paiements sont en cours, dès lors que cette acquisition, et par suite l’affectation du don à celle-ci, a été effectuée avant l’adoption de la mesure.

2.1.2. Affectations non visées

Ne sont pas visées par l’exonération de DMTG :

L’affectation des sommes reçues à la construction d’une résidence principale ;
L’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à la résidence principale du donataire ;
Le remboursement anticipé d’un prêt contracté pour financer une acquisition visée au 1° du I de l’article 790 A bis du CGI dont la date de signature de l’acte authentique est antérieure au 15 février 2025 ;
L’apport de la somme donnée à une société civile immobilière ou le prêt consenti, notamment sous forme de compte-courant à cette dernière. La circonstance que la société ait acquis un immeuble au moyen de sommes ainsi apportées ou prêtées est sans incidence.

2.1.3. Immeuble affecté à l’habitation principale pour au moins cinq ans

La somme donnée peut être utilisée par le donataire à l’acquisition de plusieurs immeubles, sous réserve d’affectation à usage de sa résidence principale et/ou à la location à usage de résidence principale.

Pendant une durée de cinq ans à compter de la date d’acquisition de l’immeuble ou de son achèvement s’il est postérieur, le donataire doit affecter exclusivement et de manière continue le logement à sa résidence principale et/ou à la location à usage d’habitation principale.

La résidence principale est admise pour un logement distinct de la résidence principale du donataire dont l’enfant étudiant célibataire restant à charge au sens de l’impôt sur le revenu dispose pour les besoins de ses études dans une ville universitaire.

Mais ne sont pas affectés à l’habitation principale :

les locaux à usage industriel, commercial ou professionnel ;
les logements servant de résidences secondaires ;
les garages et emplacements de stationnement ;
les logements inoccupés.

En cas de location à usage d’habitation, l’exonération :

S’applique que la location principale soit consentie nue ou meublée par le donataire ;
Ne s’applique pas aux sommes d’argent affectées à l’acquisition par le donataire d’un logement compris dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées, ou dans une résidence avec services pour étudiants, et qu’il donne en location à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence ;
Ne s’applique pas en cas de contrat de bail conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.

2.2. Affectation de la somme d’argent à des travaux de rénovation énergétique effectués dans l’habitation principale du donataire

L’exonération de DMTG est accordée également à l’affectation des sommes reçues par le donataire à des travaux et dépenses éligibles à la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov’ » et réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Cette exonération résulte des actions de la CAPEB.

2.2.1. Travaux de rénovation énergétique

Tous les travaux et dépenses éligibles au bénéfice de cette prime de transition énergétique sont considérés comme « réalisés en faveur de la rénovation énergétique des logements » au sens du 2° du I de l’article 790 A bis du CGI.

La liste des travaux et dépenses éligibles à la prime de rénovation énergétique est définie à l’annexe 1 du décret n°2020-26 du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de transition énergétique, voir aussi le site Internet de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Ces dépenses et travaux doivent respecter les conditions prévues par ce même décret, ainsi que par l’article 1^er de l’arrêté du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de rénovation énergétique. En particulier :

Ces dépenses et travaux doivent être réalisés par des professionnels, le cas échéant qualifiés ;
Le dispositif ne s’applique qu’aux travaux de rénovation énergétique effectués dans un logement situé en France.

2.2.2. Travaux de rénovation énergétique réalisés dans l’habitation principale du donataire

Les dépenses et travaux doivent être réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont le donataire est propriétaire, et qu’il affecte à son habitation principale.

L’affectation à la résidence principale du donataire constitue une condition qui doit être respectée dès la date d’achèvement des travaux et pendant une durée de cinq ans à compter de cette date d’achèvement.

2.2.3. Affectations non visées

Ne sont pas visées par l’exonération de DMTG :

La réalisation par le donataire lui-même des travaux de rénovation énergétique ;
La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un logement qui est la propriété d’une société dont le donataire est associé.

2.3. Non-cumul avec d’autres avantages

L’exonération ne s’applique pas aux dons de sommes d’argent affectées à des dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié, soit :

du crédit d’impôt prévu à l’article 199 sexdecies du CGI (aide à domicile ou services à la personne) ;
d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ;
de la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov’ » : le donataire ne doit pas avoir bénéficié de cette prime à raison de ces mêmes dépenses et travaux.

3• Montant de l’exonération

Le montant de l’exonération s’applique dans la double limite suivante :

100 000 € par un même donateur à un même donataire ;
300 000 € par donataire.

Exemple : Un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € de l’un de ses grands-parents et ainsi bénéficier d’un montant cumulé de 300 000 € de dons en franchise de droits, toutes conditions d’affectation des sommes par ailleurs respectées.

Le don peut être versé plusieurs fois par un même donateur à un même donataire, sous réserve de respecter ces limites.

L’exonération des donations de sommes d’argent est strictement limitée au montant de l’affectation réalisée, que cette dernière porte sur l’acquisition d’un immeuble ou sur des travaux de rénovation.

Dans le cas où la somme d’argent donnée serait supérieure à la valeur de l’immeuble acquis ou au montant des travaux de rénovation, seule la fraction du don effectivement affectée à cette acquisition ou à ces travaux peut bénéficier de l’exonération.

Le surplus ne peut bénéficier de l’exonération prévue à l’article 790 A bis du CGI mais peut, le cas échéant et toutes conditions par ailleurs respectées, bénéficier des dispositions de droit commun en matière d’abattements et d’exonération des dons de sommes d’argent.

Seule la fraction des versements qui ne bénéficie pas de l’exonération prévue par l’article 790 A bis du CGI est soumise à l’application de la règle dite du « rappel fiscal » des donations de moins de quinze ans.

4• Remise en cause de l’exonération

Le bénéfice de l’exonération des DMTG est subordonné au respect de l’ensemble des conditions mentionnées. À cet effet, le donataire conserve les pièces justificatives à la disposition de l’administration.

4.1. Vente de l’immeuble

La vente dans le délai de cinq ans de l’immeuble acquis ou dans lequel ont été achevés les travaux et dépenses de rénovation énergétique entraînera une remise en cause de l’exonération.

La circonstance que l’intégralité des fonds issus de la vente soient immédiatement affectés à l’acquisition d’un logement conservé comme résidence principale ou affecté à la location à usage d’habitation principale est sans incidence.

En cas de non-respect des conditions prévues à l’article 790 A bis du CGI, conformément au I de l’article 1840 G ter du CGI, le donataire ou, le cas échéant, ses ayants cause, deviennent redevables du complément de DMTG, assortis de l’intérêt de retard prévu par l’article 1727 du CGI.

4.2. Décès du donataire

Les obligations sont personnelles. Par suite, le décès du donataire pendant la période de cinq ans mentionnée au II de l’article 790 A bis du CGI ne remet pas en cause le bénéfice de l’exonération. Ses héritiers ou légataires ne sont pas tenus de respecter les conditions de conservation ou d’affectation prévues par ces dispositions.

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