L’actualisation des valeurs locatives des locaux professionnels reportée de deux ans !

Dans le cadre de la mise à jour des paramètres d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels, engagée en 2017, il est prévu que l’ensemble des paramètres soit actualisé tous les 6 ans. Ces paramètres ont été actualisés pour la première fois en 2022, en vue d’une intégration dans les bases d’imposition 2023.

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La loi de finances pour 2023 reporte cette actualisation à 2025.

Initiée en 2010, la révision des valeurs locatives des locaux (VLF) professionnels a permis, pour la première fois en 2017, l’entrée en vigueur des nouvelles bases d’imposition au titre des impôts locaux payés par les entreprises (TFPB, CFE, TEOM). L’évaluation des valeurs locatives repose sur l’état du marché locatif, en tenant compte « de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété » considérée.

Ainsi, les locaux sont classés en sous–groupes en fonction de leur nature et de leur destination, puis en catégorie en fonction de leur utilisation.
La valeur locative correspond à la surface pondérée du local à laquelle est appliqué un tarif par mètre carré, propre à chaque catégorie de local : ce tarif est déterminé « sur la base des loyers moyens constatés » dans un secteur d’évaluation présentant un marché locatif homogène.
Un coefficient de localisation (à la hausse ou à la baisse) peut être appliqué aux tarifs pour tenir compte de la situation particulière (favorable ou défavorable) d’une parcelle au regard des autres parcelles du secteur d’évaluation.

Un triple mécanisme d’évolution des valeurs locatives professionnelles a également été institué :

depuis 2019, une mise à jour chaque année par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations souscrites par les locataires de locaux professionnels ;
une modification annuelle des coefficients de localisation par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) ;
une actualisation des paramètres d’évaluation (, prévue l’année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux – soit tous le six ans.

Or de nombreuses remontées du terrain ont mis en avant certaines difficultés rencontrées par les commissions départementales des valeurs locatives pour leurs travaux d’actualisation. Au cours des débats sur le projet de loi de finances pour 2023, des parlementaires ont déposé un amendement, qui a été adopté, visant à reporter l’actualisation sexennale à 2025.

Selon Charles de Courson, député de la Marne : « Dans tous les départements, nous nous heurtons au même problème : les loyers en périphérie sont très inférieurs aux loyers en centre–ville. Certains découvrent que le fait de se caler sur les loyers effectifs aboutit à une surimposition des commerces de centre–ville et à une sous–imposition des grandes surfaces situées à la périphérie ».

L’évaluation sexennale est donc reportée de deux ans aux termes de l’article 103 de la loi du 30 décembre 2022 de finances pour 2023. Ces résultats seront donc pris en compte dans les bases d’imposition des impôts locaux dus au titre de 2025.

Les valeurs locatives des locaux professionnels sont revalorisées pour 2023 à partir de l’évolution annuelle des loyers. Cette méthode s’applique de plein droit pour les impositions dues au titre de 2024. En raison du report de 2 ans, elle ne s’appliquera pas au titre des impositions de 2025.