Loi Pinel : Réforme des Baux Commerciaux

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) a notamment pour ambition de « mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans », ce qui passe par une réforme du régime des baux commerciaux et précaires. Les mesures sont, dans leur ensemble, favorables aux locataires. En voici les plus importantes :

1. LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL

Restriction à la faculté de conclure un bail avec une durée ferme Pour les baux d’une durée de 9 ans, il ne sera plus possible d’empêcher le locataire de quitter les lieux après 3 années d’exploitation : il bénéficiera de la résiliation triennale.En revanche, pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, la durée ferme excluant la résiliation triennale reste possible.La vigilance sur la durée des baux sera donc de mise pour les artisans.

Bail dérogatoireJusqu’à présent, il était possible de mettre en place un bail de courte durée limitée à 2 ans, qualifié de bail dérogatoire.Ces contrats ayant souvent pour objet de tester un concept commercial, la viabilité d’un projet ou la qualité d’un site, la loi Pinel a étendu ce délai à 3 ans, avec état des lieux d’entrée et de sortie.Si le locataire reste et est laissé en possession des locaux, la transformation du bail dérogatoire en bail classique aura lieu « au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance ».

2. LES MODIFICATIONS DES CONDITIONS FINANCIERES DU BAIL

Nouveaux indices de référenceLes évolutions de loyers sont adaptées à la réalité économique des entreprises : elles seront calculées sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC) en remplacement des indices du coût de la construction (ICC).Cette mesure a pour objectif d’éviter les augmentations trop rapides des loyers fragilisant les commerçants et artisans installés dans les centres villes, qui ne peuvent faire face à une inflation trop forte de leur loyer.L’ILC est disponible sur le site de l’INSEE à l’adresse suivante :http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp ?id=104

Encadrement des hausses de loyer en cas de déplafonnementLes loyers commerciaux ont augmenté de près de 3% en 1 an et de près de 8% en 4 ans, et représentent pour les petits commerçants et artisans une dépense plus élevée que les charges de personnel. Ces frais fixes incontournables pèsent sur leur trésorerie et freinent les embauches et leur développement.Aussi, la loi Pinel encadre les hausses de loyers issues d’un déplafonnement (par exemple lors de transformation et embellissement d’un quartier). Elle crée un dispositif de lissage de la hausse, limitée annuellement à 10 % du loyer acquitté l’année précédente, que ce soit pour un renouvellement de bail ou pour une révision.

État des lieux et charges locativesJusqu’à présent, le locataire du bail commercial était censé recevoir les locaux en bon état de réparations locatives.La loi Pinel instaure l’obligation d’établir un état des lieux et un inventaire précisant la répartition des charges lors de la prise d’un local. Cette mesure donnera au commerçant et à l’artisan une visibilité sur les charges qu’il devra payer et permettra de limiter les éventuels conflits entre le bailleur et le locataire.La liste des charges, impôts et taxes et redevance qui, en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire, sera fixée par décret et interdira donc la pratique du bail « triple net ».Tout contrat de location comportera ainsi un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informera le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communiquera à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

3. LA GARANTIE SOLIDAIRE DU CÉDANT VERS LES CESSIONNAIRES : UNE NOUVELLE LIMITE DANS LE TEMPSTrop souvent, en cas de cession du fonds de commerce, le cédant n’avait pas connaissance du devenir de son cessionnaire.Si ce dernier n’avait pas acquitté son loyer et si le bail était résilié, il était possible pour le cédant de se retrouver redevable de l’arriéré existant, mais plus encore de l’ensemble des loyers et charges restant à courir, voire même du loyer renouvelé, quel que soit le nombre de cessions intervenues depuis lors.La loi Pinel a mis un terme à cette situation : au préalable, le cédant doit être informé de tout défaut de paiement dans le délai d’un mois, et le cédant ne pourra désormais être tenu que pour un délai de 3 ans maximum à compter de la cession du bail.

4. LE FORMALISME DU CONGÉAlors qu’antérieurement seul un congé notifié par acte d’huissier était valable, la loi autorise désormais les parties à donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception.

5. LE DROIT DE PRÉEMPTION AU PROFIT DU LOCATAIRELa loi crée un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente du local loué, analogue à celui des baux d’habitation.Le bailleur devra informer en priorité le commerçant ou l’artisan des conditions de la vente (notification par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre), lui laisser la possibilité de faire une offre (délai de réflexion d’un mois), et le cas échéant, l’informer de sa décision de vendre à des conditions plus avantageuses. Cette mesure est très protectrice des locataires commerciaux qui n’avaient auparavant aucun pouvoir consacré par la loi sur les cessions de leurs murs et qui, souvent, ne pouvaient pas constituer de patrimoine foncier par faute d’information.De plus, le locataire est toujours le mieux placé pour offrir le meilleur prix compte tenu de sa parfaite connaissance de l’exploitation du site.